Главная

Статьи

Ринок площ в торгових центрах починає звалюватися в гостру кризу

Ринок площ в торгових центрах починає звалюватися в гостру кризу. Пом'якшити падіння може тільки вибудовування партнерських стратегій між власниками торгових комплексів і ритейлерами.

Золотий вік столичних торгових центрів закінчується. Півтора десятиліття комплекси не знали нестачі в покупцях, а рітейлери були готові на все, щоб орендувати площі. Зараз ситуація різко змінилася, і кожен день приносить неприємні новини: рітейлери почали закривати магазини.

Головний удар завдав різко знесилений рубль. Закупівельні ціни на імпорт зросли вдвічі. При цьому в грудні через девальвацію рубля реальні доходи населення, за даними Росстату, вперше за 13 років знизилися - на 7,3%. Як рітейлери будуть торгувати в ситуації, коли закупівельні ціни різко зростають, а доходи населення падають, поки незрозуміло.

За даними компанії «Магазин магазинів», на кінець 2014-го пустувало близько 400 тис. Кв. м в торгових центрах; відвідуваність була стабільно нижче, ніж роком раніше. Вакантність за рік виросла майже в три рази - до 8,5%. Яскравий приклад: новим торговим центрам - «авіапарк» і «Гудзону» - довелося відкритися в кінці року напівпорожніми.

Погіршення показників відбувається на тлі рекордного будівництва . У минулому році було введено в дію 14 торгових центрів загальною площею 752 тис. Кв. м. Це дуже багато: в п'ять разів більше, ніж в 2013-му, і в півтора рази більше, ніж в рекордному 2009 році.

Втім, все це лише прелюдія до кризи. І ажіотажні грудневі продажу, коли населення на дешевшають рублі скуповувало побутову техніку та інше, рітейлерів не обманули: попереду падіння ринку. «Зараз ринок рітейлу ще знаходиться в" високому сезоні "- Новий рік і три свята - 14 і 23 лютого, 8 Березня. Найцікавіше почнеться в кінці березня, в "низький сезон", який зазвичай триває до серпня. Приблизно до цього ж часу в оптовиків і рітейлерів закінчаться товари, куплені за докризовими цінами », - говорить співвласник компанії Ideas4retail Євген Бутман.


Ідеальний шторм для рітейлера
Ринок ритейлу рухається до точки «ідеальний шторм» - рідкісного збігом обставин, коли природні стихії сходяться і кратно підсилюють руйнівну силу. Темпи зростання роздрібного товарообігу, за даними Росстату, падають вже чотири роки поспіль. Однак з моменту обвальної девальвації рубля все чинники стали складатися для рітейлерів негативно. З одного боку, вдвічі зросли імпортні закупівельні ціни, а банки різко підняли ставки кредитування і посилили вимоги до позичальників. З іншого - різко падає купівельна спроможність населення. Надії на споживче кредитування також немає: бум на цьому ринку пройшов. Сума прострочених понад 90 днів споживчих кредитів, за даними Банку Росії, в листопаді 2014 року оновила трирічний максимум - 7,9% (869 млрд рублів) від загальної сумарної заборгованості по кредитах (10,8 трлн руб.).

Ці ножиці вже сьогодні фатальні для багатьох рітейлерів, а важкі часи ще тільки починаються. Природна реакція рітейлерів на таку ситуацію - оптимізація витрат. Уже в середині осені, коли рубль впав на 15%, рітейлери почали відмовлятися від планів розширення мереж. Зараз оптимізація з закриттям нерентабельних магазинів стає повальної. «Обороти рітейлерів падають уже півтора року, і пов'язано це з багатьма причинами, включаючи зміну споживчої поведінки. В першу чергу страждає сегмент fashion. У кого-то оборот знизився на 10-20 відсотків, у деяких - на всі 30 відсотків. В таких умовах простіше закрити нерентабельний магазин, ніж утримувати його. Закривають неефективні магазини, зараз це необхідність; йдуть з майданчиків, де не вдається домовитися про фіксацію ставок в рублях і (або) про перехід на відсоток з обороту. Зберегти ставки можуть тільки надуспішного об'єкти. У багатьох мереж зараз питання виживання більш актуальне, ніж розвиток. Зараз відділи розвитку мереж можна перейменовувати в департаменти реструктуризації і оптимізації », - говорить голова ради директорів компанії RRG Денис Колокольников.

Втім, закрити магазин в торговому центрі зовсім непросто. Для рітейлера це фіксація досить великих збитків. «У мене пара точок вже зараз працює в збиток. Але закриття магазину площею 14 квадратних метрів до закінчення терміну оренди означає для мене втрату одного мільйона рублів вкладених коштів: витрати на обробку плюс депозит, який я вніс », - говорить один з рітейлерів.

Взагалі кажучи, під час кризи можливі три стратегії. Перша: піти з ринку зараз, поки ситуація не стала незворотною, а збитки позамежними. Сьогодні цим шляхом йдуть всі. Наприклад, в 2014 році російський ринок покинули або заявили про припинення роботи 11 брендів. В тому числі, за даними «Магазину магазинів», Gerry Weber (61 магазин в Росії), Seppala (28), Esprit (21), New Look (27). Причому деякі навіть не пішли, а бігли: наприклад, мережа New Look закрила російський офіс , Просто кинувши весь товар в магазинах.

Друга стратегія: догляд в більш дешеві сегменти. Мережі розглядають такий сценарій, але поки на нього не вирішуються. Витрати тут очевидні: більш низька маржа, втрати для бренду. Недолік цього шляху і в тому, що перейти на російські товари навряд чи вдасться: імпортозаміщення при таких високих банківських ставках неможливо, залежність від імпорту збережеться. Третя і найпоширеніша сьогодні стратегія - перечекати важкі часи. Скоротити збиткові магазини, оптимізувати штат, але в цілому слідувати колишнім курсом. Накопичені за минулі роки прибутку в принципі дають частини не сильно закредитованих рітейлерів таку можливість. У будь-якому випадку приймати рішення доводиться в обстановці невизначеності. «Видимість - нуль. Летимо за приладами »- так описує ситуацію один з рітейлерів. Всі готуються до важких часів, але не зрозуміло, до якої міри важким і наскільки затяжним.


ринок орендаря
Один з варіантів скорочення витрат рітейлерів - зниження орендної ставки на торговельні площі. У кризу 2008 року навколо ставок, нагадаємо, розгорілася війна між орендарями та власниками торгових центрів. намагаючись знизити орендні ставки , Рітейлери утворювали профспілки і писали відкриті листи. Головним звинуваченням було: «Власники торгових центрів своїми надвисокими ставками знімають весь прибуток з товаропровідної ланцюжка і не залишають мереж грошей на розвиток».

Власники торгових центрів відповідали: «У нас валютні кредити, і ми не можемо знизити ставки. І взагалі, рітейлери даремно прибідняються: якби їм було невигідно торгувати, вони б не знімали приміщення в торгових центрах ». Тоді рітейлери програли: у цілому тільки ключові орендарі отримали суттєві знижки. Це дало можливість говорити, що криза 2008 року власники торгових центрів пройшли за рахунок рітейлерів.

Сьогодні розклад сил інший. Ключових змін два. По-перше, сама криза жорсткіше. Для рітейлерів подорожчання валюти вдвічі і відсутність доступу до кредитів критично, платити високі ставки бізнес просто не може. По-друге, змінився ринок торговельних площ. У 2008-му це був ринок девелопера і власника торгового центру: існував дефіцит якісних площ. Зараз дефіциту немає. Більш того, за даними «Магазину магазинів», в 2014 році в Москві було введено рекордну кількість торгових центрів загальною площею 750 тис. Кв. м. Це більше, ніж в будь-якому з попередніх років, і в півтора рази більше, ніж сумарно було побудовано в 2011-2013-му.

У ситуації перенасичення ринку власники торгових центрів пішли назустріч орендарям. Так, в грудні співвласники ЗАТ «Київський майдан» (торгові центри «Європейський» і «Москва» в Любліно ) Рік Нісаном і зарах Ілієв через різке ослаблення рубля були змушені зафіксувати орендні ставки для орендарів по курсу на рівні 38-42 рубля за долар. Австрійська компанія Immofinanz, що володіє трьома торговими центрами «Золотий Вавилон», центрами «П'ята авеню» і «Гудзон», зафіксувала курс долара і євро на рівні 40 і 50 рублів відповідно.

Щоб перевірити, наскільки гаряча ситуація, автор цих рядків проник на закриту зустріч орендарів з власниками великого столичного торгового центру. Війни не було, все пройшло дуже мирно. З східною привітністю пригостивши, представник власника пообіцяв, що ставки будуть знижуватися в індивідуальному порядку і при розумному обгрунтуванні запиту можна отримати знижку до 20-30%.


Від фіксованих ставок - до відсотка з обороту
В цілому сьогоднішня ситуація характеризується трьома цікавими трендами. Перший: хаос у ціноутворенні. Говорити про середню орендною ставкою - справа в принципі невдячна, навіть в одному торговому центрі розкид дуже великий. Гіпермаркет, займає величезну площу і генерує великий потік відвідувачів, може платити за «квадрат» 3000 рублів в рік, а невеликий магазинчик біжутерії - в десять разів більше. У кожному торговому центрі власники ведуть переговори з ритейлерами індивідуально. Підсумкова ставка визначається десятком факторів: привабливістю торгового центру для покупців, брендом рітейлера, його закредитованістю та ін.

В результаті сьогодні посилюється диференціація між «сильними» і «слабкими» торговими центрами. «Вища ліга» столичних торгових центрів - «Атріум», «Європейський», «Метрополіс» - може тримати ціну за рахунок прекрасного місця розташування і набору першокласних магазинів, за рахунок високих і стійких потоків покупців. У «слабких» торгових центрах знижки вже зараз можуть доходити до 40-50%. І це не межа зниження ціни. Найгірше для торгового центру - стати напівпорожнім: в цьому випадку він ще сильніше втрачає потік відвідувачів, а значить, ще більше провокує решти орендарів «з'їхати».

Другий тренд - дедолларизация ставок. Дивно, але сьогодні мало не в половині торгових центрів Москви орендні ставки номіновані у валюті - євро, доларах. «Доларизація ринку комерційної нерухомості Росії - дуже екзотична річ. Таким чином власник торгового центру переносить всі валютні ризики на рітейлера », - коментує Євген Бутман. П'ять років тому девелопери пояснювали номінування ставок в доларах тим, що у них валютні кредити, які вони брали на будівництво. Однак багато торгових центрів уже окупилися, а деякі будувалися на рублеві кредити - про яких валютних ставках оренди може йти мова? Це можливо, тільки якщо основна маса власників торгових центрів не є громадянами РФ або з якихось причин вимірює свої доходи в валютному еквіваленті.

В останні пару місяців великі торгові центри, залишаючи ставки оренди в валюті, фіксують курс на кілька місяців. Однак очевидно, що цей процес буде розвиватися, і в перспективі ринок, за деякими винятками, стане рублевих.

Тренд третій: перехід від фіксованих ставок до сплати рітейлером відсотка з товарообігу. «Відсоток з обороту» - звичайна практика для торгових центрів США і Західної Європи. Там за такою схемою працює 80-90% операторів, у нас - поки не більше 30% (решта компанії платять фіксовані ставки оренди).

«Відсоток з обороту» в російських торгових центрах почав впроваджуватися в 2008-2009 роках. Деякі західні компанії, наприклад Inditex (бренди Zara, Bershka і ін.), Принципово працюють тільки по цій схемі. Сьогодні значна частина якірних орендарів і міні-якорі вже платить за присутність в торговому центрі саме так. Ставки різні: гіпермаркети можуть платити 2-4% з обороту, магазини побутової техніки - 4-5%, магазини одягу та взуття - 7-18%. Максимальна ставка «відсотка з обороту» близько 20%.

У нинішню кризу ця схема, очевидно, стане ще більш популярною.

«Більшість орендарів сьогодні просять перейти на відсоток з обороту. При такій схемі торгові ризики діляться між рітейлером і оператором торгового центру. Оператор ще сильніше зацікавлений в успіху торгового центру, а фінансовий стан рітейлера стає більш прогнозованим. Якщо центр і ритейлер сильні, то "відсоток з обороту" - це схема, від якої виграють усі. Як власник, я можу отримати грошей навіть більше, ніж від високої фіксованою орендної ставки. Зараз ми все частіше переходимо на "відсоток з обороту". Головна перешкода: у дрібних рітейлерів часто є другі каси, і не весь оборот показується "по-білому" », - пояснює ситуацію один з операторів торгових центрів.

В цілому ж домінування варіанти фіксованою орендної ставки пояснюється незрілістю російського ринку. Перехід до схеми «відсоток з обороту» буде кроком до більш цивілізованих правил гри.


Найважче новачкам
У найскладнішій ситуації опинилися нові торгові центри. Вони не встигли заповнитися до кризи, не напрацювали лояльних покупців. Попит на приміщення набагато нижче, ніж рік тому: період експансії ритейлерів, коли вони прагнули відкрити якомога більше магазинів, щоб підняти обороти і капіталізацію, пройдений.

Розворот ситуації демонструє «Авіапарк» на Ходинці. Цей найбільший в Європі торговий центр з орендованою площею 230 тис. Кв. м викликав у рітейлерів великий інтерес - але відкрився в грудні 2014 року заповненим лише на 65% (для порівняння: три роки тому центри зазвичай відкривалися заповненими на 90-96%). цікава і динаміка відношення до комплексу. «Ще рік тому площі в" авіапарку "позиціонувалися як дефіцитні. Брокери пропонували їх тільки з навантаженням: потрібно було взяти ще секцію в торговельному комплексі в Реутова. Зараз ніякого дефіциту немає і в помині », - говорить один з рітейлерів. Крім «авіапарк» з вакантністю більше 50% в 2014-му відкрилися торгові центри «Гудзон», OrangePark, «Мозаїка», «Vegas Крокус Сіті».

У 2015 році конкуренція стане жорсткішою. Тільки великих об'єктів із загальною площею більше 100 тис. Кв. м - в Москві буде побудовано дев'ять. згідно прогнозами , Торгова площа цих центрів складе більше 655 тис. «Квадратів».

Девелопери і власники нових торгових центрів будуть змушені йти на нетривіальні способи заповнення своїх об'єктів. «На Заході був уже не одну кризу, накопичено чималий досвід роботи. Наше завдання - застосувати кращі практики до російських умов. Звичні підходи в управлінні торговельними центрами доведеться сильно скорегувати. Головне, власники повинні будуть розділити ризики з ритейлерами », - говорить комерційний директор« ТПС Нерухомості »Олексій Ванчугов. (У «ТПС Нерухомості» потреба в нових підходах до управління більше, ніж у конкурентів. У 2015 році компанія добудовує відразу два великих торгові центри в Москві - на Кутузовському проспекті і на Хорошевському шосе. Кожен з них площею понад 100 тис. М.)

На думку Ванчугова, можна говорити як мінімум про декілька антикризових інструментах. Перше: власники повинні будуть розділити ризики з ритейлерами, перейшовши з фіксованою орендної плати на відсоток з обороту. Можлива і комбінована схема: «невелика фіксована орендна плата плюс відсоток з обороту». Така схема значно послаблює навантаження на рітейлера, знижує для нього ризики, робить його бізнес більш прогнозованим. Друге: новий рівень управління орендними відносинами, коли власник центру не просто забезпечує життєдіяльність комплексу і збирає орендні платежі, а й активно допомагає бізнесу рітейлерів. Наприклад, проводить спільні акції з просування центру і бренду, контролює якість обслуговування в франчайзингових магазинах в регіонах, консультує з питань підвищення ефективності.

Третій інструмент: створення спеціалізованих субцентрів в рамках великого торгового центру. Наприклад, в регіональних комплексах це могли б бути різдвяні ярмарки з великою кількістю гравців. Такі субцентри можуть і в кризу генерувати для торгового центру значний потік відвідувачів.

Четверте: щоб не допустити простою великих площ, торговим центрам доведеться створювати на них міні-ярмарки. Це дозволить залучити дрібних орендарів, яким потрібні зовсім невеликі площі під короткі орендні договори. Втім, вводити такі формати будуть дуже обережно: в гонитві за поточними доходами легко зіпсувати імідж торгового центру і відштовхнути заможних покупців.

У міру наростання кризиса посил диференціація между торговими центрами. «Вища ліга» Москви - «Європейський», «Атріум», «Метрополіс» - позіції утрімає. А ось «слабкі» торгові центри почнут втрачати свою частко, вона буде перерозподілятіся на Користь Нових торгових центрів з гарним місцем Розташування. Можливо, через Якийсь час в окремий торговельних комплексах будут вводітіся для ключовими рітейлерів даже нульові ставки. З точки зору власників, рітейлери, які платять лише комунальні платежі, краще, ніж порожні площі.


Кінець епохи споживання?
У вкрай невизначеній ситуації складно робити прогнози. Більшість гравців вважають, що якась ясність може наступити в кінці березня, коли стане зрозуміла глибина падіння економіки і сектора рітейлу зокрема. Більшість гравців сподівається, що важкі часи триватимуть не більше року-півтора. Але вже зрозуміло, що в найближчі роки нові торговельні центри будуватися не будуть. У Європі та США девелопери використовують знання про циклічність криз на ринку: зазвичай у фазі падіння ринку девелопери готують нові проекти, займаються проектуванням. Потім, в фазу підйому, об'єкт будується. У Москві, схоже, ситуація така, що девелопери візьмуть паузу: ринок ще повинен абсорбувати те, що зведено.

У той же час в кулуарах все частіше говорять про кінець епохи споживання в Росії. «До наступного року може не дожити половина рітейлерів, - прогнозує власник однієї з торгових мереж. - У населення грошей на покупки просто не буде. Імпорт виявиться малодоступним. Споживчі звички доведеться ламати. Ми звикнемо є не в ресторанах, а вдома. Перестанемо купувати дорогі товари, а дитячі речі молодші стануть доношувати за старшими. Розквітне вторинний ринок речей. Можливо, ми бачимо початок занепаду епохи споживання ».

Можливо, ми бачимо початок занепаду епохи споживання »

Однак багато торгових центрів уже окупилися, а деякі будувалися на рублеві кредити - про яких валютних ставках оренди може йти мова?
Кінець епохи споживання?

Новости

Увлекательные походы в Карпаты.

Наконец-то, пришло тепло, солнышко с каждым днем пригревает сильнее, зацвели сады и, природа манит своими красотами в поход. Что может быть лучше, чем пеший поход по родному краю? Ведь, это одновременно

Поход на вулкан Немрут Даг

Как давно вам не приходилось испытывать острых ощущений? Можно смело предположить, что очень давно. К сожалению или к счастью, но наш мир давно уже не такой, каким был раньше. Он стал намного тише

Антикварный магазин Домовой
В вашем доме есть домовой? Этакое противоречивое и непредсказуемое существо, которое разбрасывает и прячет вещи, топает по ночам и в то же время оберегает домашний очаг и всю семью. . . Кто же такой

Хуэй Чжун Дан
На просторах интернета мы нашли интересный сайт, который предлагает китайские шарики для усиления мужской силы. Ради интереса мы зашли на этот сайт Хуэй Чжун Дан. Сразу на первой странице Вы видите

Капсулы для похудения Лишоу
В наше время, наверное, каждый стремится выглядеть действительно красиво и привлекательно. И в первую очередь все мы бы хотели, что бы наша фигура была идеальной. Но нам из-за отсутствия времени очень

Регата Marmaris Race Week
5  мая 2018 года у  юго-западных берегов Турции стартует традиционная майская « Русская парусная неделя  Volvo» . В  этот раз крупнейшее российское яхтенное соревнование

Дешевая аптека в Ромнах
Добрый день, хотелось бы рассказать вам дорогие друзья про одно место, где вы можете приобрести очень качественные лекарства. Речь пойдет об аптеке, то есть, если вы любитель конкретики, то сеть аптек

Упражнения по арт терапии
Особенности арт-терапевтической сессии: • Доверие (открытость, знакомство с группой, интерес к себе и другим). • Концентрация (привлечение внимания к другим и себе, концентрация на чувствах,

Купить диван в Киеве недорого
Благодаря неустанным стараниям воровской власти нашей страны, уровень жизни населения стремительно падает. Но всем хочется позволить себе маленькие радости, в том числе и в вопросах обновления интерьера.

Домашние тараканы фото
Обычно, таракан – это нежеланный гость. С собой он приносит массу заморочек, потому что является разносчиком зараз, а избавиться от бессчетных колоний достаточно проблематично. Но если вы будет знать,