Як роблять оцінку квартир

1. Оцінка починається з кордонів
2. Оцінюємо за оголошеннями
3. У чому суть порівняльного методу?
4. Різні види оцінок
5. Довідка

Як же все-таки відбувається оцінка квартири? Про це повинно бути детально викладено в «Звіті про оцінку об'єкта нерухомості». Такий документ готують все оцінювачі і віддають його на руки замовнику. Правда, далеко не всі фахівці досконально звітують в тому, як вони вивели ту чи іншу вартість.

Звіт про оцінку об'єкта нерухомості містить в собі безліч даних. Наприклад, про те, які фахівці здійснювали оцінку, рівень їх кваліфікації, список використаної літератури, посилання на закони і постанови, на підставі яких робився звіт. Правильний документ містить навіть пояснення термінів і понять, якими оперує фахівець. Наприклад, що таке ринкова вартість квартири, і чим вона відрізняється від поняття «ціна». Також звіт повинен пояснювати, який метод використовувався для оцінки квартири, і чому саме він. В результаті замовнику повинно бути зрозуміло з чого склалася головна цифра - максимально можлива ринкова вартість його квартири. Якщо потрібно вивести інші види вартості, технологія їх розрахунку також детально розписується.

Для прикладу візьмемо оцінку трикімнатної квартири в Караганді в спальному районі на третьому поверсі. Поперше, вказується дата, коли проводилася розрахункова величина вартості. У нашому випадку це 3 березня 2010 року. Точна дата вказується, тому що в наступні дні вартість може змінюватися під впливом як ринкових умов, так і обставин продажу.

Відповідно до стандарту оцінки РК, фахівець повинен:

• виїхати на місце і обстежити квартиру, будинок, район;
• ознайомитися з документами на нерухомість;
• укласти договір про оцінку з клієнтом;
• уточнити, для яких цілей він готує документ: для судового процесу, угоди купівлі-продажу, для оформлення іпотечного кредиту і т.д .;
• провести аналіз соціально-економічної, екологічної обстановки в районі, місті, встановити рівень попиту і пропозиції на подібне майно.

Оцінка починається з кордонів

1. Перш ніж оцінювач дійде до конкретно вашої квартири, він дасть загальний розклад соціально-економічної ситуації в регіоні.
   Із звіту можна буде дізнатися розташування області, в якій знаходиться квартира, чисельність населення, величину середніх заробітків, рівень валового регіонального продукту і багато іншого.
   Також в звіті будуть наведені статистичні дані по вартості квартир в конкретному місті за певний період.
2. Наприклад, в нашому випадку зазначено, що в 2009 році вартість квадратного метра знизилася на 16,3% і в грудні склала 586 доларів США. Зростання вартості в 2009 році позначився тільки на трикімнатні квартири в центрі Караганди і на чотирикімнатні в районі Прішахтінск.
3. Далі починається опис безпосередньо оцінюваного об'єкта.
   У звіт поміщається карта ділянки, де розташовується нерухомість. Крім основних характеристик (ПІНОБЛОЧНИХ будинок, 3 поверх, корисна площа і т.д.), вказуються всі деталі, які можуть вплинути на кінцеву вартість квартири: «Вхід в під'їзд обладнаний сталевими дверима з домофоном. Стан квартири хороший: капітальний ремонт. Була проведена перепланування. Квартира знаходиться в спальному районі Караганди. Об'єкт розташований на рівному земельній ділянці без схилів, підйомів і гірок, поблизу головної автодороги з твердим асфальтовим покриттям, яка вимагає незначного ремонту ». Також вказується наявність парковки у дворі, відстань до зупинки, забезпеченість району громадським транспортом, розвиненість інфраструктури.
   Фахівці збирають всю доступну інформацію про зміни цін, а також наводять дані залежності вартості квадратного метра від кімнатні, району міста, типу будинку. Звіт буквально рясніє графіками, таблицями, посиланнями. Щоб зробити таку добірку, фахівці користуються дослідженнями аналітичної служби kn.kz, статагентства, спеціалізованих ЗМІ, робиться опитування фахівців ринку нерухомості.

Оцінюємо за оголошеннями

При оцінці об'єктів нерухомості використовуються три основні методи. Не вдаючись в подробиці скажімо, що квартири, як правило, оцінюють ринковим (або порівняльним методом). До речі, грамотний фахівець в звіті напише про всі три методи і на якій підставі він, наприклад, вирішив використовувати тільки один з них.

У чому суть порівняльного методу?

Загалом все просто: фахівці дивляться, за якою ціною було продано схожі квартири. У нашому випадку - це спальний район в певній частині міста, ПІНОБЛОЧНИХ будинок, 3 поверх, трикімнатна квартира, наявність ремонту, балкона. Ідеально, якщо вийде підібрати варіанти проданих квартир, які збігаються за всіма основними характеристиками з оцінюваним житлом. Але такого не відбувається по ряду причин, головна з яких - у казахстанських оцінювачів немає доступу до інформації про реально здійснені угоди. Такі дані є у органів юстиції, адже там відбувається реєстрація угод з нерухомістю, але вони ними не діляться.

Раз інформація для оцінювачів залишається закритою, вони користуються відкритими джерелами. Зазвичай це оголошення про продаж квартир в газетах і на сайтах. Але в них вказуються завищені ціни. І оцінювачі про це знають. Тому в звіті про оцінку вказується, що згідно з інформацією, наданою агентствами з нерухомості, «накрутка» в оголошеннях в 2009 році становила 20%. Значить при аналізі оголошень фахівці забирали цей відсоток від вартості квартир.

Як вже говорилося, підбираються оголошення, схожі за характеристиками з оцінюваним об'єктом. Але зібрати абсолютно ідентичні оголошення неможливо. Тим більше, що таких прикладів має бути кілька, мінімум п'ять.

Наприклад, на продаж виставлені трикімнатні квартири в тому ж районі, навіть в тому ж будинку або дворі, але не на третьому, а на п'ятому поверсі. Або замість якісного ремонту в оголошенні вказано «косметичний». В цьому випадку оцінювачі використовують спеціальні формули, які «згладжують» відмінності в особливостях порівнюваних квартир. Застосовуються коефіцієнти варіації. Робота копітка, але в хорошому звіті будуть розписані всі застосовувані формули і коригування.

Як каже керівник компанії «Артокс» Артем Шевчук, проблема в тому, що половина звітів не відповідає чинному в нашій країні стандарту.

Громадянам, які замовляють документ у оцінювача, важливо знати: вони платять за послугу, тому має право розуміти, звідки взялися ті чи інші розрахунки.

«Напустити туману» - не в правилах професійних оцінювачів. Ті, хто розбирається в своїй роботі, обґрунтовують все в письмовій формі. Звіт, який для прикладу надали нашій газеті, займає 46 сторінок. Весь цей обсяг розписувався тільки для того, щоб пояснити одну фразу: «ринкова вартість оцінюваного об'єкта на дату оцінки становить округлено 7 890 000 тенге».

Різні види оцінок

Як вже говорилося, оцінка може бути різною. Вище наводився приклад ринкової оцінки житла.

Буває, що потрібно вивести вартість об'єкта в умовах вимушеного продажу. Припустимо, потрібно повернути грошовий борг заставодержателя (банку). Це означає, що продати об'єкт необхідно в обмежений термін. У цих випадках до вже розрахованої базової вартості квартири знову застосовують спеціальні формули і коефіцієнти, які враховують еластичність попиту за ціною, час експозиції об'єкта, періоди нарахування відсотків банку та інше. І в цьому випадку наша трикімнатна квартира буде коштувати на 9 відсотків менше - 7 199 000 тенге.

Це в повному обсязі особливості. Якщо покупка квартири відбувається через банк, то оцінювачів просять робити іншу оцінку: з використанням знижувальних коефіцієнтів. Так банки страхуються від кредитних ризиків.

У 2010 році в одному з великих казахстанських банків для визначення заставної вартості квартири були наступні понижуючі коефіцієнти: Алмати - 50, Астана - 50, Атирау - 40, Караганда - 30 і т.д.

У прикладі з квартирою в Караганді, банк прийме об'єкт в якості застави для кредитування за ціною на 30% менше ринкової, тобто за 5 523 000 тенге.

Довідка

На вартість нерухомості впливають 4 основних фактори (відповідно до теорії вартості): корисність, дефіцит (рідкість), потреба і купівельна спроможність населення.

інформаційна служба www.kn.kz