Михайло АРТЮХОВ Дата: 28/02/2011
Багато друзів, знаючи мій рід діяльності, звертаються до мене і членів моєї сім'ї з проханням оцінити їх нерухомість. Питання звучить приблизно так: «На яку суму я можу розраховувати?». Зрозуміло, що для оцінки реальної вартості продажу треба добре розуміти про який об'єкт іде мова: його стан, історія, терміни продажу і т.д. І робити поправки на погоду ринку.
Пару днів назад Гай Кавасакі в своєму Твіттері послався на статтю сайту How it works (Discovery company) з назвою «10 способів оцінити нерухомість» . Частина з цих способів не застосовується на нашому ринку. Наприклад, рада вивчити вартість аналогів, за якими недавно були закриті угоди. Для українських професійних учасників ринку нерухомості такий метод оцінки на рівні мрії. Але є і цілком дієві рекомендації. Одним словом, надихнувшись статтею з Discovery і бажанням допомогти всім друзям, пропоную свої способи оцінити нерухомість.
1.Обратіться до професійного продавцеві нерухомості
Так, для мене це на першому місці. Спеціаліст з нерухомості на основі порівняльного маркетингового аналізу та розуміння реальної ситуації на ринку, визначить для вас вилку: від стартової ціни продажу до тієї вартості, за яку можливо він продасть об'єкт.
Метод цей хороший в тому випадку, якщо у Вас є цілком реальна потреба продати об'єкт для того, щоб .... (Ви чітко розумієте для чого саме). У всіх інших випадках пов'язаний з непотрібною тратою часу - Вашої і фахівця з нерухомості.
2. Замовити оцінку у професійного оцінювача.
Не менш, а часом навіть і більш точний метод оцінки об'єкта. Якщо в першому випадку оцінку робить людина, яка буде відповідати за продаж своїм рублем, то в даному випадку -Професійний репутацією. Наприклад, коли Ваш фахівець з нерухомості помилиться, його поправить ринок в особі контрагента під час переговорів про суму угоди. У ситуації з оцінювачем ніяких поправок бути не може - цифра, виведена на папері - запорука його репутації.
Правда, до недавнього часу цей метод був досить витратний - і за часом і за вартістю. Тепер немає - портали по нерухомості пропонують послуги своїх партнерів-оцінювачів, в бюджетом варіанті - за 300 грн. (Саме таку послугу за такою вартістю я недавно знайшов на Address.ua ).
Вважаю, що до цього методу оцінки можна звертатися, коли ви продаєте або купуєте квартиру (будинок) і у Вас або Вашого агента вже не вистачає аргументів для на підвищення або зниження вартості об'єкта. У такому випадку ціна питання в 300 грн. цілком себе виправдовує.
3. Вивчити ціну пропозиції аналогів по зовнішніх джерел: газет і сайтів нерухомості, знайти аналоги і екстраполювати отримані висновки на свій об'єкт.
Це метод, так. Але є нюанси. Ціна пропозиції в оголошенні і реальна вартість угоди - це дві великі різниці і похибка може доходити до 30%. У кращому випадку, в оголошеннях про продаж буде вказана бажана продавцем вартість об'єкта. І досить висока ймовірність, що це буде оголошення про неіснуючу об'єкті, яке горе-продавець вивісив або з метою «зловити» покупця або неетичними методами регулювати вартість пропозиції на ринку (докладніше описано в статті «Таємний мову листингов» ). Тим самим він (вони?) Підтримує на потрібному рівні «середню температуру» за цінами в районі.
(Мене, до речі, дуже дивує гордість порталів, з якої вони цю «середню температуру» констатують в своїх інформаційних розсилках, але це вже предмет зовсім іншої розмови).
Плюси даного методу в тому, що він займає найменшу кількість часу, практично нічого не варті і вселяють привід для оптимізму. Я б рекомендував його використовувати тим, кому просто цікаво: в квартирі якою вартістю він живе. Або в комплексі з іншими методами оцінки.
4. Вивчити аналітику ринку.
Тут теж легко наштовхнутися на «середню температуру по госпіталю». Наприклад, в останньому, 100-сторінковому звіті АСНУ «Огляд ринку нерухомості України за 2010 рік», у висновках так і написано, що для аналізу ринку нерухомості України «використання напрацьованих як за кордоном, так і у вітчизняній науці і практиці методів економічного аналізу мало можливо в умовах перехідної економіки», в якому до сих пір знаходиться наша країна. «З цієї причини виникла нагальна потреба в створенні методології аналізу ринку нерухомості, що спирається на досвід країн з багаторічними ринковими традиціями і пристосованої до специфіки сучасного стану вітчизняної економіки і вітчизняного ринку нерухомості».
Простіше кажучи, дійсно реальна аналітика по ринку - справа майбутнього, дуже бажаного, але поки не досягнутого. І ще простіше кажучи: серед усіх досліджень, які я бачив в Україні за останній час, дані, які надає АСНУ - найбільш близькі до тієї реальності, яку спостерігаю в своїй роботі.
Застосування даного методу в оцінці нерухомості корисно для розуміння загальних тенденцій ринку, його закономірностей, а також дозвільного «За чим же квадрат в моєму районі?». Але з поправкою на те, що будуються ці дослідження на ціні пропозиції плюс «сміттєві оголошення».
5. Поговорити з сусідом (другом або родичем), який нещодавно продали аналогічний об'єкт.
Для всіх і кожного. Якщо один відвертий, ймовірність точності близька до 100%.
Опубліковано на "ЛІГА. Блоги"
Теги: реалії ринку , продаж нерухомості 
Залишити коментар
Питання звучить приблизно так: «На яку суму я можу розраховувати?Вони?
Застосування даного методу в оцінці нерухомості корисно для розуміння загальних тенденцій ринку, його закономірностей, а також дозвільного «За чим же квадрат в моєму районі?
