Ринок площ в торгових центрах починає звалюватися в гостру кризу. Пом'якшити падіння може тільки вибудовування партнерських стратегій між власниками торгових комплексів і ритейлерами.
Золотий вік столичних торгових центрів закінчується. Півтора десятиліття комплекси не знали нестачі в покупцях, а рітейлери були готові на все, щоб орендувати площі. Зараз ситуація різко змінилася, і кожен день приносить неприємні новини: рітейлери почали закривати магазини.
Головний удар завдав різко знесилений рубль. Закупівельні ціни на імпорт зросли вдвічі. При цьому в грудні через девальвацію рубля реальні доходи населення, за даними Росстату, вперше за 13 років знизилися - на 7,3%. Як рітейлери будуть торгувати в ситуації, коли закупівельні ціни різко зростають, а доходи населення падають, поки незрозуміло.
За даними компанії «Магазин магазинів», на кінець 2014-го пустувало близько 400 тис. Кв. м в торгових центрах; відвідуваність була стабільно нижче, ніж роком раніше. Вакантність за рік виросла майже в три рази - до 8,5%. Яскравий приклад: новим торговим центрам - «авіапарк» і «Гудзону» - довелося відкритися в кінці року напівпорожніми.
Погіршення показників відбувається на тлі рекордного будівництва . У минулому році було введено в дію 14 торгових центрів загальною площею 752 тис. Кв. м. Це дуже багато: в п'ять разів більше, ніж в 2013-му, і в півтора рази більше, ніж в рекордному 2009 році.
Втім, все це лише прелюдія до кризи. І ажіотажні грудневі продажу, коли населення на дешевшають рублі скуповувало побутову техніку та інше, рітейлерів не обманули: попереду падіння ринку. «Зараз ринок рітейлу ще знаходиться в" високому сезоні "- Новий рік і три свята - 14 і 23 лютого, 8 Березня. Найцікавіше почнеться в кінці березня, в "низький сезон", який зазвичай триває до серпня. Приблизно до цього ж часу в оптовиків і рітейлерів закінчаться товари, куплені за докризовими цінами », - говорить співвласник компанії Ideas4retail Євген Бутман.
Ідеальний шторм для рітейлера
Ринок ритейлу рухається до точки «ідеальний шторм» - рідкісного збігом обставин, коли природні стихії сходяться і кратно підсилюють руйнівну силу. Темпи зростання роздрібного товарообігу, за даними Росстату, падають вже чотири роки поспіль. Однак з моменту обвальної девальвації рубля все чинники стали складатися для рітейлерів негативно. З одного боку, вдвічі зросли імпортні закупівельні ціни, а банки різко підняли ставки кредитування і посилили вимоги до позичальників. З іншого - різко падає купівельна спроможність населення. Надії на споживче кредитування також немає: бум на цьому ринку пройшов. Сума прострочених понад 90 днів споживчих кредитів, за даними Банку Росії, в листопаді 2014 року оновила трирічний максимум - 7,9% (869 млрд рублів) від загальної сумарної заборгованості по кредитах (10,8 трлн руб.).
Ці ножиці вже сьогодні фатальні для багатьох рітейлерів, а важкі часи ще тільки починаються. Природна реакція рітейлерів на таку ситуацію - оптимізація витрат. Уже в середині осені, коли рубль впав на 15%, рітейлери почали відмовлятися від планів розширення мереж. Зараз оптимізація з закриттям нерентабельних магазинів стає повальної. «Обороти рітейлерів падають уже півтора року, і пов'язано це з багатьма причинами, включаючи зміну споживчої поведінки. В першу чергу страждає сегмент fashion. У кого-то оборот знизився на 10-20 відсотків, у деяких - на всі 30 відсотків. В таких умовах простіше закрити нерентабельний магазин, ніж утримувати його. Закривають неефективні магазини, зараз це необхідність; йдуть з майданчиків, де не вдається домовитися про фіксацію ставок в рублях і (або) про перехід на відсоток з обороту. Зберегти ставки можуть тільки надуспішного об'єкти. У багатьох мереж зараз питання виживання більш актуальне, ніж розвиток. Зараз відділи розвитку мереж можна перейменовувати в департаменти реструктуризації і оптимізації », - говорить голова ради директорів компанії RRG Денис Колокольников.
Втім, закрити магазин в торговому центрі зовсім непросто. Для рітейлера це фіксація досить великих збитків. «У мене пара точок вже зараз працює в збиток. Але закриття магазину площею 14 квадратних метрів до закінчення терміну оренди означає для мене втрату одного мільйона рублів вкладених коштів: витрати на обробку плюс депозит, який я вніс », - говорить один з рітейлерів.
Взагалі кажучи, під час кризи можливі три стратегії. Перша: піти з ринку зараз, поки ситуація не стала незворотною, а збитки позамежними. Сьогодні цим шляхом йдуть всі. Наприклад, в 2014 році російський ринок покинули або заявили про припинення роботи 11 брендів. В тому числі, за даними «Магазину магазинів», Gerry Weber (61 магазин в Росії), Seppala (28), Esprit (21), New Look (27). Причому деякі навіть не пішли, а бігли: наприклад, мережа New Look закрила російський офіс , Просто кинувши весь товар в магазинах.
Друга стратегія: догляд в більш дешеві сегменти. Мережі розглядають такий сценарій, але поки на нього не вирішуються. Витрати тут очевидні: більш низька маржа, втрати для бренду. Недолік цього шляху і в тому, що перейти на російські товари навряд чи вдасться: імпортозаміщення при таких високих банківських ставках неможливо, залежність від імпорту збережеться. Третя і найпоширеніша сьогодні стратегія - перечекати важкі часи. Скоротити збиткові магазини, оптимізувати штат, але в цілому слідувати колишнім курсом. Накопичені за минулі роки прибутку в принципі дають частини не сильно закредитованих рітейлерів таку можливість. У будь-якому випадку приймати рішення доводиться в обстановці невизначеності. «Видимість - нуль. Летимо за приладами »- так описує ситуацію один з рітейлерів. Всі готуються до важких часів, але не зрозуміло, до якої міри важким і наскільки затяжним.
ринок орендаря
Один з варіантів скорочення витрат рітейлерів - зниження орендної ставки на торговельні площі. У кризу 2008 року навколо ставок, нагадаємо, розгорілася війна між орендарями та власниками торгових центрів. намагаючись знизити орендні ставки , Рітейлери утворювали профспілки і писали відкриті листи. Головним звинуваченням було: «Власники торгових центрів своїми надвисокими ставками знімають весь прибуток з товаропровідної ланцюжка і не залишають мереж грошей на розвиток».
Власники торгових центрів відповідали: «У нас валютні кредити, і ми не можемо знизити ставки. І взагалі, рітейлери даремно прибідняються: якби їм було невигідно торгувати, вони б не знімали приміщення в торгових центрах ». Тоді рітейлери програли: у цілому тільки ключові орендарі отримали суттєві знижки. Це дало можливість говорити, що криза 2008 року власники торгових центрів пройшли за рахунок рітейлерів.
Сьогодні розклад сил інший. Ключових змін два. По-перше, сама криза жорсткіше. Для рітейлерів подорожчання валюти вдвічі і відсутність доступу до кредитів критично, платити високі ставки бізнес просто не може. По-друге, змінився ринок торговельних площ. У 2008-му це був ринок девелопера і власника торгового центру: існував дефіцит якісних площ. Зараз дефіциту немає. Більш того, за даними «Магазину магазинів», в 2014 році в Москві було введено рекордну кількість торгових центрів загальною площею 750 тис. Кв. м. Це більше, ніж в будь-якому з попередніх років, і в півтора рази більше, ніж сумарно було побудовано в 2011-2013-му.
У ситуації перенасичення ринку власники торгових центрів пішли назустріч орендарям. Так, в грудні співвласники ЗАТ «Київський майдан» (торгові центри «Європейський» і «Москва» в Любліно ) Рік Нісаном і зарах Ілієв через різке ослаблення рубля були змушені зафіксувати орендні ставки для орендарів по курсу на рівні 38-42 рубля за долар. Австрійська компанія Immofinanz, що володіє трьома торговими центрами «Золотий Вавилон», центрами «П'ята авеню» і «Гудзон», зафіксувала курс долара і євро на рівні 40 і 50 рублів відповідно.
Щоб перевірити, наскільки гаряча ситуація, автор цих рядків проник на закриту зустріч орендарів з власниками великого столичного торгового центру. Війни не було, все пройшло дуже мирно. З східною привітністю пригостивши, представник власника пообіцяв, що ставки будуть знижуватися в індивідуальному порядку і при розумному обгрунтуванні запиту можна отримати знижку до 20-30%.
Від фіксованих ставок - до відсотка з обороту
В цілому сьогоднішня ситуація характеризується трьома цікавими трендами. Перший: хаос у ціноутворенні. Говорити про середню орендною ставкою - справа в принципі невдячна, навіть в одному торговому центрі розкид дуже великий. Гіпермаркет, займає величезну площу і генерує великий потік відвідувачів, може платити за «квадрат» 3000 рублів в рік, а невеликий магазинчик біжутерії - в десять разів більше. У кожному торговому центрі власники ведуть переговори з ритейлерами індивідуально. Підсумкова ставка визначається десятком факторів: привабливістю торгового центру для покупців, брендом рітейлера, його закредитованістю та ін.
В результаті сьогодні посилюється диференціація між «сильними» і «слабкими» торговими центрами. «Вища ліга» столичних торгових центрів - «Атріум», «Європейський», «Метрополіс» - може тримати ціну за рахунок прекрасного місця розташування і набору першокласних магазинів, за рахунок високих і стійких потоків покупців. У «слабких» торгових центрах знижки вже зараз можуть доходити до 40-50%. І це не межа зниження ціни. Найгірше для торгового центру - стати напівпорожнім: в цьому випадку він ще сильніше втрачає потік відвідувачів, а значить, ще більше провокує решти орендарів «з'їхати».
Другий тренд - дедолларизация ставок. Дивно, але сьогодні мало не в половині торгових центрів Москви орендні ставки номіновані у валюті - євро, доларах. «Доларизація ринку комерційної нерухомості Росії - дуже екзотична річ. Таким чином власник торгового центру переносить всі валютні ризики на рітейлера », - коментує Євген Бутман. П'ять років тому девелопери пояснювали номінування ставок в доларах тим, що у них валютні кредити, які вони брали на будівництво. Однак багато торгових центрів уже окупилися, а деякі будувалися на рублеві кредити - про яких валютних ставках оренди може йти мова? Це можливо, тільки якщо основна маса власників торгових центрів не є громадянами РФ або з якихось причин вимірює свої доходи в валютному еквіваленті.
В останні пару місяців великі торгові центри, залишаючи ставки оренди в валюті, фіксують курс на кілька місяців. Однак очевидно, що цей процес буде розвиватися, і в перспективі ринок, за деякими винятками, стане рублевих.
Тренд третій: перехід від фіксованих ставок до сплати рітейлером відсотка з товарообігу. «Відсоток з обороту» - звичайна практика для торгових центрів США і Західної Європи. Там за такою схемою працює 80-90% операторів, у нас - поки не більше 30% (решта компанії платять фіксовані ставки оренди).
«Відсоток з обороту» в російських торгових центрах почав впроваджуватися в 2008-2009 роках. Деякі західні компанії, наприклад Inditex (бренди Zara, Bershka і ін.), Принципово працюють тільки по цій схемі. Сьогодні значна частина якірних орендарів і міні-якорі вже платить за присутність в торговому центрі саме так. Ставки різні: гіпермаркети можуть платити 2-4% з обороту, магазини побутової техніки - 4-5%, магазини одягу та взуття - 7-18%. Максимальна ставка «відсотка з обороту» близько 20%.
У нинішню кризу ця схема, очевидно, стане ще більш популярною.
«Більшість орендарів сьогодні просять перейти на відсоток з обороту. При такій схемі торгові ризики діляться між рітейлером і оператором торгового центру. Оператор ще сильніше зацікавлений в успіху торгового центру, а фінансовий стан рітейлера стає більш прогнозованим. Якщо центр і ритейлер сильні, то "відсоток з обороту" - це схема, від якої виграють усі. Як власник, я можу отримати грошей навіть більше, ніж від високої фіксованою орендної ставки. Зараз ми все частіше переходимо на "відсоток з обороту". Головна перешкода: у дрібних рітейлерів часто є другі каси, і не весь оборот показується "по-білому" », - пояснює ситуацію один з операторів торгових центрів.
В цілому ж домінування варіанти фіксованою орендної ставки пояснюється незрілістю російського ринку. Перехід до схеми «відсоток з обороту» буде кроком до більш цивілізованих правил гри.
Найважче новачкам
У найскладнішій ситуації опинилися нові торгові центри. Вони не встигли заповнитися до кризи, не напрацювали лояльних покупців. Попит на приміщення набагато нижче, ніж рік тому: період експансії ритейлерів, коли вони прагнули відкрити якомога більше магазинів, щоб підняти обороти і капіталізацію, пройдений.
Розворот ситуації демонструє «Авіапарк» на Ходинці. Цей найбільший в Європі торговий центр з орендованою площею 230 тис. Кв. м викликав у рітейлерів великий інтерес - але відкрився в грудні 2014 року заповненим лише на 65% (для порівняння: три роки тому центри зазвичай відкривалися заповненими на 90-96%). цікава і динаміка відношення до комплексу. «Ще рік тому площі в" авіапарку "позиціонувалися як дефіцитні. Брокери пропонували їх тільки з навантаженням: потрібно було взяти ще секцію в торговельному комплексі в Реутова. Зараз ніякого дефіциту немає і в помині », - говорить один з рітейлерів. Крім «авіапарк» з вакантністю більше 50% в 2014-му відкрилися торгові центри «Гудзон», OrangePark, «Мозаїка», «Vegas Крокус Сіті».
У 2015 році конкуренція стане жорсткішою. Тільки великих об'єктів із загальною площею більше 100 тис. Кв. м - в Москві буде побудовано дев'ять. згідно прогнозами , Торгова площа цих центрів складе більше 655 тис. «Квадратів».
Девелопери і власники нових торгових центрів будуть змушені йти на нетривіальні способи заповнення своїх об'єктів. «На Заході був уже не одну кризу, накопичено чималий досвід роботи. Наше завдання - застосувати кращі практики до російських умов. Звичні підходи в управлінні торговельними центрами доведеться сильно скорегувати. Головне, власники повинні будуть розділити ризики з ритейлерами », - говорить комерційний директор« ТПС Нерухомості »Олексій Ванчугов. (У «ТПС Нерухомості» потреба в нових підходах до управління більше, ніж у конкурентів. У 2015 році компанія добудовує відразу два великих торгові центри в Москві - на Кутузовському проспекті і на Хорошевському шосе. Кожен з них площею понад 100 тис. М.)
На думку Ванчугова, можна говорити як мінімум про декілька антикризових інструментах. Перше: власники повинні будуть розділити ризики з ритейлерами, перейшовши з фіксованою орендної плати на відсоток з обороту. Можлива і комбінована схема: «невелика фіксована орендна плата плюс відсоток з обороту». Така схема значно послаблює навантаження на рітейлера, знижує для нього ризики, робить його бізнес більш прогнозованим. Друге: новий рівень управління орендними відносинами, коли власник центру не просто забезпечує життєдіяльність комплексу і збирає орендні платежі, а й активно допомагає бізнесу рітейлерів. Наприклад, проводить спільні акції з просування центру і бренду, контролює якість обслуговування в франчайзингових магазинах в регіонах, консультує з питань підвищення ефективності.
Третій інструмент: створення спеціалізованих субцентрів в рамках великого торгового центру. Наприклад, в регіональних комплексах це могли б бути різдвяні ярмарки з великою кількістю гравців. Такі субцентри можуть і в кризу генерувати для торгового центру значний потік відвідувачів.
Четверте: щоб не допустити простою великих площ, торговим центрам доведеться створювати на них міні-ярмарки. Це дозволить залучити дрібних орендарів, яким потрібні зовсім невеликі площі під короткі орендні договори. Втім, вводити такі формати будуть дуже обережно: в гонитві за поточними доходами легко зіпсувати імідж торгового центру і відштовхнути заможних покупців.
У міру наростання кризиса посил диференціація между торговими центрами. «Вища ліга» Москви - «Європейський», «Атріум», «Метрополіс» - позіції утрімає. А ось «слабкі» торгові центри почнут втрачати свою частко, вона буде перерозподілятіся на Користь Нових торгових центрів з гарним місцем Розташування. Можливо, через Якийсь час в окремий торговельних комплексах будут вводітіся для ключовими рітейлерів даже нульові ставки. З точки зору власників, рітейлери, які платять лише комунальні платежі, краще, ніж порожні площі.
Кінець епохи споживання?
У вкрай невизначеній ситуації складно робити прогнози. Більшість гравців вважають, що якась ясність може наступити в кінці березня, коли стане зрозуміла глибина падіння економіки і сектора рітейлу зокрема. Більшість гравців сподівається, що важкі часи триватимуть не більше року-півтора. Але вже зрозуміло, що в найближчі роки нові торговельні центри будуватися не будуть. У Європі та США девелопери використовують знання про циклічність криз на ринку: зазвичай у фазі падіння ринку девелопери готують нові проекти, займаються проектуванням. Потім, в фазу підйому, об'єкт будується. У Москві, схоже, ситуація така, що девелопери візьмуть паузу: ринок ще повинен абсорбувати те, що зведено.
У той же час в кулуарах все частіше говорять про кінець епохи споживання в Росії. «До наступного року може не дожити половина рітейлерів, - прогнозує власник однієї з торгових мереж. - У населення грошей на покупки просто не буде. Імпорт виявиться малодоступним. Споживчі звички доведеться ламати. Ми звикнемо є не в ресторанах, а вдома. Перестанемо купувати дорогі товари, а дитячі речі молодші стануть доношувати за старшими. Розквітне вторинний ринок речей. Можливо, ми бачимо початок занепаду епохи споживання ».
Кінець епохи споживання?
