По-перше, якщо витрати «надумані» - це фінансові втрати. Вам ніхто не поверне гроші, які ви заплатили за повітря. По-друге, якщо витрати неможливо підтвердити документально, виникають податкові ризики. Інвестор і замовник можуть отримати донарахування на суму до 50% від розміру необґрунтованого збільшення бюджету будівництва.
Щоб цього не сталося, потрібно контролювати підрядника. Нижче поговоримо про те, з чого складається кошторисна вартість, як правильно скласти кошторис і як будівельники завищують бюджети, маніпулюючи цифрами.
Що приховує підрядник: як завищується розмір прямих витрат в кошторисі?
Кошторисна вартість будівництва складається з прямих витрат, накладних витрат і кошторисного прибутку.
Прямі витрати - це будівельні матеріали, експлуатація будівельних машин і механізмів, заробітна плата робітників і будівельників. Тобто це витрати на ресурси, необхідні для будівництва. Вартість матеріалів, деталей і конструкцій включає в себе витрати на їх придбання і доставку на склад або будмайданчик.
Підрядник використовує будівельні матеріали як механізм завищення бюджету будівництва: в кошторисах вказує завищений обсяг, який не відповідає проекту, в вартість матеріалу закладає додаткові витрати з транспортування, «накручує» подвійний ПДВ (в кошторисної рядку і по її підсумком).
Компанія - виробник кондитерських виробів вирішила побудувати склад для зберігання продукції. Перед укладенням договору з підрядником фірма надала кошторисну документацію експертам КСК груп для аналізу. У розділі «Дощова каналізація» були закладені азбестоцементні труби діаметром 500, 300 і 125 мм. Експерт перевірив кількість і вартість труб: вартість була завищена на 40% від ринкової вартості, а кількість збільшено на 30% від проектних даних. Після коригування вдалося скоротити витрати на 3 млн рублів на цьому невеликій ділянці робіт.
Як правило, оптові постачальники надають підрядникам знижки (в середньому - 30%). Правда, підрядник цю знижку в кошторисі не відображає.
Крім вартості матеріалів, в прямих витратах враховані витрати на експлуатацію будівельних машин і механізмів: оплата праці машиністів, перебазування машин у період будівництва, підготовка до експлуатації і амортизаційні відрахування.
Підрядник має право економити на будівельних роботах або матеріалах, якщо це не шкодить якості. На практиці все навпаки: недобросовісний підрядник порушує технології і бере з замовника додаткові гроші.
Будівництво виробничого комплексу - підготовчі та земляні роботи вартістю 38 млн руб. (обсяг котловану - 45 000 куб. м). Підрядник заявив, що 10% від загального обсягу риття котловану буде здійснюватися ручним способом (вартість - понад 11 млн руб.). Дешевше зробити це за допомогою техніки. Служба технічного нагляду КСК груп знизила відсоток ручної праці до 1% (1 млн руб.). Таким чином, замовник заощадив 10 млн руб.
Останнє, що входить в прямі витрати, - це трудові ресурси, тобто оплата праці робітників і будівельників.
Тонкощі розрахунку: економимо до 10% від накладних витрат
Накладні витрати потрібні для того, щоб організувати роботи. Згідно «Методичних вказівок по визначенню накладних витрат в будівництві (МДС 81-33.2004)», до складу накладних витрат включені витрати на адміністративно-господарське обслуговування співробітників підрядника, на обслуговування працівників будівництва, на організацію робіт на будівельних майданчиках та інші витрати.
Як визначити розмір накладних витрат? Є галузеві укрупнені нормативи накладних витрат, які залежать від сфери виконання робіт. Кошторисна документація складається з кошторисно-нормативним базам (ФЕР, ТЕР, ТСН і т. Д.). Для будівництва промислового об'єкту (заводу) накладні витрати становлять 106%, для житлового будинку - 112%. Такий спосіб обліку накладних витрат не відображає фактичні витрати підрядника і застосовується тільки при складанні інвесторських кошторисів. При розрахунках між замовником і підрядником за фактичними даними застосовують відсотки накладних витрат за видами робіт.
У комерційних кошторисах накладні витрати прописуються в підсумками кошторисів. Підрядники «люблять» прописувати накладні витрати, нараховуючи їх на всі позиції по кошторису, тобто на вартість робіт і будматеріалів разом. Однак такі витрати визначаються в процентному відношенні від фонду оплати праці.
Торгова компанія придбала нежитлове приміщення. Для його ремонту запросила підрядника, який позиціонував себе як лакшери-компанія в галузі.
У кошторисі на чорнові роботи у підрядника консультанти виявили наступне:
- інші роботи - 250 000,00 грн .;
- вогнегасники, аптечки - 100 000,00 грн .;
- накладні витрати - 15% на всі позиції, включаючи матеріали.
Але по МДС 81-33.2004 вогнегасники, аптечки входять до складу накладних витрат як тимчасові пристосування і пристрої. Вони були виключені з кошторису, так само, як і накладні витрати на матеріали: цей вид витрат застосовується лише до робіт. Це допомогло заощадити 670 тис. Руб. від загальної суми в 6 млн руб.
Як правильно розрахувати кошторисну прибуток
Кошторисна прибуток спрямовується на розвиток виробництва і матеріальне стимулювання працівників. У неї включаються витрати на податок на прибуток, податок на майно, на модернізацію обладнання та реконструкцію об'єктів основних фондів, на премії для працівників.
Кошторисна прибуток визначається так само, як і накладні витрати. Є тільки одна відмінність: у кошторисного прибутку свої нормативні відсотки, вони менше, ніж у накладних витрат. Якщо кошторис складається за нормативними базами ФЕР, ТЕР або ТСН, то укрупненно приймається єдиний відсоток кошторисного прибутку - 65%. На відсоток не впливає, промислове це будівництво або житлове.
Важливо пам'ятати, що якщо умови робіт відрізняються від загальноприйнятих (наприклад, роботи в підземних тунелях, зварювання труб під водою, будівництво на схилах гір), а коштів для покриття витрат підрядника стало не вистачати, то за погодженням рекомендується розробити і прийняти індивідуальний розмір кошторисного прибутку .
Не економте на контролі підрядників - обійдеться дорожче
З сформована практика інвестиційно-будівельної діяльності розроблена структура кошторисної вартості будівництва, на основі якої заздалегідь визначають розміри майбутніх капіталовкладень:
- прямі витрати становлять 75-80%, включаючи:
- витрати на оплату праці робітників - 15-25%,
- вартість матеріалів - 45-55%,
- витрати на експлуатацію машин - 8-10%;
- накладні витрати - 12-18%;
- кошторисна прибуток - 5 8%.
Тепер ви знаєте, як поетапно вирішити задачу фінансування будівельного проекту: від визначення кошторисної вартості окремих видів робіт і витрат і до визначення кошторисної вартості об'єкта будівництва.
Структура кошторисної вартості, що визначає розміри капіталовкладень.
Але ніхто не застрахований від крадіжки з боку підрядника. Надійний спосіб запобігти цьому - фінансовий і технічний контроль. Перевіряйте кошторисну документацію на правильність вказівки робіт і їх обсягів, порівнюйте, чи відповідають виконані обсяги робіт обсягам в проектно-кошторисної документації. Контролюйте дотримання вимог СНиП з питань якості і термінів будівельно-монтажних робіт. І головне - оцінюйте кожну норму договору підряду. У ньому не повинно бути лазівок, які допоможуть підряднику завищити бюджет.
Якщо важко робити це силами штатних співробітників, рекомендуємо створити спеціалізований виробничо-технічний відділ у вашій компанії, залучити сторонню службу технічного нагляду на час будівництва або зовнішніх консультантів для фінансового контролю в будівництві. Не платіть підряднику більше, ніж потрібно! Звертайтеся до професіоналів. Експерти КСК груп допоможуть вам проконтролювати виконання підрядником своїх зобов'язань, знизити фінансові та податкові ризики.
Посилання на КСК груп https://goo.gl/EXuZtr
* На правах реклами
Що приховує підрядник: як завищується розмір прямих витрат в кошторисі?Як визначити розмір накладних витрат?
