Звіт про оцінку об'єкта власності і його структура

Звіт про оцінку об'єкта власності і його структура

Анотація.

DOI:

Дата направлення до редакції:

Дата рецензування:

Дата публікації:

Abstract.

Keywords:

Результати оцінки різних об'єктів бізнесу є базою для прийняття переважної більшості рішень. Вартісна оцінка є невід'ємним інструментом в арсеналі сучасного російського фінансиста, менеджера, бізнесмена.

У даній статті досліджуються формальні ознаки звіту про оцінку об'єкта власності, вивчаються вимоги до оформлення звіту, вимоги про обов'язкові реквізити звіту, а також аналізуються можливі типові помилки, які мають місце в період підготовки даного звіту.

Відповідно до російського законодавства основними нормативними документами, регулюючими складання і подання звіту про оцінку, є:

• Федеральний закон «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» № 135-ФЗ від 29.06.1998 р .;
• Федеральний закон «Про внесення змін до ФЗ-135« Про оціночної діяльності в Російській Федерації »» №157-ФЗ від 27.07.2006 р .;
• Федеральний стандарт оцінки (ФСТ) №3 «Вимоги до звіту про оцінку», затверджений наказом Мінекономрозвитку Російської Федерації №254 від 20 липня 2007 роки;
• стандарти і правила оціночної діяльності, встановлені саморегулівною організацією оцінювачів, членом якої є готує звіт оцінювач.

Перед оцінювачем в період підготовки звіту стоять такі основні завдання:

- викласти логіку аналізу розрахунку вартості;

- зафіксувати всі важливі моменти оцінки;

- написати звіт так, щоб його замовник (або інша заінтересована особа) зміг би при бажанні повторити аналіз і прийти до результату, зробленому оцінювачем.

Для того, щоб вирішити зазначені завдання при складанні звіту про оцінку, оцінювач повинен дотримуватися наступних основних принципів:

1) принцип суттєвості - в звіті повинна бути викладена вся інформація, суттєва з точки зору вартості об'єкта оцінки (інформація вважається суттєвою і достатньою, якщо використання іншої додаткової інформації не веде до істотної зміни характеристик об'єкта);

2) принцип обгрунтованості - інформація, наведена у звіті про оцінку, використана або отримана в результаті розрахунків при проведенні оцінки, істотна з точки зору вартості об'єкта оцінки, повинна бути підтверджена відповідними документами;

3) принцип однозначності і достовірності - міститься в звіті про оцінку інформація повинна бути достовірною, то є дійсним і що дозволяє зробити правильні висновки про характеристики об'єкта, а також не допускати неоднозначні тлумачення;

4) принцип можливості перевірки - склад і послідовність представлених у звіті про оцінку матеріалів і опис процесу оцінки повинні дозволити замовникові повністю відтворити розрахунок вартості і привести його до аналогічних результатів;

5) принцип значущості - звіт про оцінку не повинен містити інформацію, яка не використовується при проведенні оцінки, а також при визначенні проміжних і підсумкових результатів, якщо вона не є обов'язковою згідно з вимогами федеральних стандартів оцінки і стандартів і правил, встановлених саморегулівною організацією оцінювачів, членом якої є оцінювач, який підготував звіт.

Звіт про оцінки, таким чином, повинен бути логічний, грамотно структурований, досить докладний і містити необхідну інформацію, підтверджену документально. Так як споживачами оціночних послуг часто є люди, які не знайомі з оціночної термінологією, оцінювач в звіті повинен роз'яснювати професійні терміни.

Оцінку повинен здійснювати тільки незалежний оцінювач, підтверджуючи в звіті відсутність особистої зацікавленості в оціненого об'єкті і в величині його ринкової вартості. Звіт про оцінку є остаточним результатом наданих послуг, що містить оцінку об'єкта з урахуванням поточної економічної ситуації.

Відповідно до законодавства належним виконанням договору про оцінку об'єкта є своєчасне складання і передача оцінювачем звіту про оцінку об'єкта замовнику в письмовій формі.

Звіт не повинен допускати неоднозначні тлумачення або вводити в оману. Відповідно до вищезазначеного федеральним законом №135-ФЗ «Про оціночної діяльності в РФ» в звіті повинні обов'язково міститися такі дані: дата проведення оцінки, що використовуються стандарти оцінки, цілі і завдання проведення оцінки, а також наводяться інші відомості, які необхідні для повного і недвозначного тлумачення результатів проведення оцінки об'єкта оцінки, відображених у звіті.

У разі якщо при здійсненні оцінки визначається не ринкова вартість об'єкта оцінки, а інші її види, в звіті повинні зазначатися критерії встановлення відповідного виду вартості оцінки і причини відступу від можливості визначення ринкової вартості об'єкта.

У звіт відповідно до закону №135-ФЗ «Про оціночної діяльності в РФ» повинні бути включені:

• дата складання та порядковий номер звіту;
• підставу для проведення оцінювачем оцінки об'єкта оцінки;
• місце знаходження оцінювача і відомості про його членство в саморегулівної організації оцінювачів;
• точний опис об'єкта оцінки, а в разі його приналежності юридичній особі реквізити цієї юридичної особи і балансова вартість даного об'єкта оцінки;
• стандарти оцінки для визначення відповідного виду вартості об'єкта оцінки, обгрунтування їх використання при проведенні оцінки, перелік використаних при цьому даних із зазначенням джерел їх отримання, а також прийняті при здійсненні оцінки допущення;
• послідовність розрахунку вартості об'єкта оцінки і її підсумкова величина, а також обмеження і межі застосування отриманого результату;
• дата визначення вартості об'єкта оцінки;
• перелік документів, що використовуються оцінювачем і встановлюють кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки.

Звіт може також містити інші відомості, що є, на думку оцінювача, істотно важливими для повноти відображення застосованого ним методу розрахунку вартості конкретного об'єкта оцінки.

Законодавством Російської Федерації для проведення оцінки окремих видів об'єктів можуть бути передбачені спеціальні форми звітів. На практиці звіти складаються з різних напрямків, наприклад:

1) Оцінка підприємства (бізнесу)

• загальна оцінка вартості підприємства;
• оцінка фінансового стану підприємства;
• переоцінка фінансів організації;
• оцінка дебіторської заборгованості підприємства.

2) Оцінка нерухомого майна

• оцінка комерційної нерухомості (оцінка об'єктів нерухомості торгового, виробничого та офісного призначення)
• оцінка квартир (оцінка вартості квартири, оцінка збитку квартири, оцінка ремонту квартири)
• оцінка окремих житлових і нежитлових будівель та споруд
• оцінка земельних ділянок

3) Оцінка машин, обладнання та транспортних засобів

• оцінка вартості машин, механізмів і обладнання
• оцінка автомобілів і транспортних засобів

4) Оцінка нематеріальних активів і об'єктів інтелектуальної власності

• оцінка товарних знаків і товарних марок
• оцінка патентів і ліцензій

5) Оцінка ювелірних виробів і коштовностей

Звіти про оцінку за різними напрямками містять специфічні особливості, але в будь-якому випадку вони повинні відповідати загальним вимогам законодавства.

Звіт повинен бути посторінково пронумерований, прошитий, підписаний оцінювачем або оцінювачами, які проводили оцінку, повинен містити текст, який свідчить про їхню згоду з результатами оцінки (а в разі не згоди будь-кого з них з деякими або всіма висновками звіту, включити в нього своє особиста думка), а також скріплений особистою печаткою оцінювача або оцінної компанії, з яким було укладено трудовий договір на виконання оціночних робіт.

Відповідно до статті 12 закону «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» №135-ФЗ підсумкова величина ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки, зазначена в звіті, визнається достовірної і рекомендованої для цілей здійснення операції з об'єктом оцінки.

В цьому законі також йдеться про те, що «при вирішенні питання щодо достовірності величини ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки, встановленої в звіті, в тому числі і в зв'язку з наявним іншим звітом про оцінку цього ж об'єкта, спір підлягає розгляду судом, арбітражним судом відповідно до підвідомчості , третейським судом за згодою сторін спору або договору або в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, що регулює оціночну діяльність ».

Структура звіту незалежно від цілей оцінки единообразна, вона заснована на принципі «від загального до конкретного». Основні розділи звіту, як правило, такі:

1. Введення

2) загальноекономічний розділ

3) Коротка характеристика галузі

4) Коротка характеристика підприємства

5) Аналіз фінансового стану підприємства

6) Розрахунок вартості об'єкта оцінки

Виходячи з цілей оцінки і специфіки об'єкта, в структуру звіту можуть бути внесені деякі зміни. Наприклад, в самостійний розділ може бути виділений аналіз даних по підприємствах аналогам при розрахунку вартості методами порівняльного підходу. Аналіз фінансового стану оцінюваного підприємства може увійти в розділ, в якому дається характеристика підприємства. У звіті повинні міститися: опис оцінюваного об'єкта, його назва та точна адреса; історія його створення та розвитку; перелік юридичних прав і обмежень, пов'язаних з цією власністю; опис фізичного стану об'єкта та його вартісних характеристик.

Звіт починається з короткого вступного розділу - введення, в якому викладається суть завдання на оцінку та перераховуються використовувані джерела інформації; дається короткий опис підприємства та його капіталу; уточнюється вид вартості, який стоїть визначити в процесі оцінки; наводяться підходи і методи, що застосовуються в даному звіті, а також робляться висновки. При викладі завдання зазначаються відомості про оцінювача, дата, на яку дійсна оцінка і мета оцінки, вказуються допущення і обмеження, які використовуються оцінювачем при проведенні оцінки.

Після опису завдання доцільно помістити узагальнений список джерел інформації. Він може включати фінансові звіти підприємства, його контракти та договори, джерела даних по підприємствах-аналогах і т.д .. Обов'язково повинні бути відомості про те, чи проводилася аудиторська перевірка і які об'єкти підприємства відвідувалися оцінювачем. Бажано вказати тих працівників підприємства, у яких бралися інтерв'ю для збору даних по оцінюваного підприємству.

У вступі необхідно описати, що виробляє підприємство, де воно розташоване, яким капіталом володіє і як він розподіляється. Потім повідомляється вид вартості, який буде використовуватися в оцінці виходячи з її мети. Бажано дати визначення застосовуваного виду вартості. У вступі також коротко викладаються підходи і методи, що застосовуються при оцінці конкретного об'єкта, і наводяться висновки про величину вартості оцінюваного підприємства. Тому, як ця величина була розрахована, присвячуються всі наступні розділи звіту.

Для прогнозування перспектив розвитку підприємства варто підготувати розділ, в якому наводяться загальноекономічні або регіональні дані, а також розділ, що аналізує ситуацію в галузі.

У загальноекономічному розділі зазвичай наводяться лише ті дані по ситуації в країні або регіоні, які безпосередньо впливають на розвиток підприємства. Описуються на національному та регіональному рівнях макроекономічні параметри, виявляються фактори і тенденції розвитку бізнесу, і вплив на майбутній стан підприємства. Ця ж інформація може бути використана і в розділі, присвяченому методам оцінки при прогнозуванні доходів і витрат підприємства. В такому випадку даний розділ не виділяється. Якщо звіт будується на ретроспективної і прогнозної інформації, то в нього повинен бути включений і аналіз макроекономічної ситуації за минулий і майбутній періоди.

Розділ, присвячений характеристиці галузі, повинен містити інформацію про особливості галузі, ситуації в ній в даний час і аналіз її можливого розвитку в майбутньому. Особлива увага повинна бути приділена характеристиці ринків збуту і факторів, що визначають попит і пропозицію. У цьому розділі також має наводитися інформація про конкуренцію в галузі і положенні оцінюваного підприємства на ринку в порівнянні з провідними конкурентами.

Розділ, присвячений характеристиці підприємства, має на меті виявлення його особливостей і їх впливу на ринкову вартість об'єкта. У розділі розглядаються такі питання, як історія створення підприємства і його функціонування, перелік товарів, що випускаються і послуг, умови збуту, наявність постачальників, персонал, менеджмент, угоди з акціями підприємства та інші. Знайомлячись з історією підприємства, читач отримує інформацію про те, коли воно було створено, які зміни (в назві, місцезнаходження, напрямки діяльності і т.д.) мали місце. Необхідно відобразити також і те, яке майно перебуває у власності підприємства, а яке орендується і на яких умовах. Наводяться також дані про площі, займаної кожним виробничим об'єктом.

Якщо компанія має дочірні фірми, то дається інформація про їх організаційній формі, відсотковій частці материнської компанії в її капіталі та інша необхідна з точки зору оцінки інформація.

В даному розділі також розкривається група питань, що стосуються поточної діяльності підприємства. По-перше, наголошується, яку продукцію виробляє дане підприємство, і які послуги воно надає; виділяються провідні види продукції або послуг, і показується їх процентне співвідношення. По-друге, для прогнозування майбутніх доходів підприємства важлива інформація про його ринки збуту і про те, яке місце воно там займає, про споживачів його продукції та їх фінансовий стан. По-третє, повинна містяться інформація про систему постачання і основних постачальників. По-четверте, в цьому розділі наводяться дані про чисельність персоналу підприємства, вказується, скільки людина зайнято постійно, а скільки тимчасово або сезонно. Бажано також навести дані про кваліфікацію кадрів і їх плинності. По-п'яте, обов'язково повинна бути дана інформація про кадровий склад управління підприємством. Вона може бути приведена у вигляді списку керівників з поясненнями про їх освіту і кар'єрі.

Якщо мали місце угоди з акціями оцінюваного підприємства, то в даному розділі наводиться їх опис. При цьому наголошується, наскільки перехід акцій від одного власника до іншого відбивав їх реальну ринкову вартість. Закінчується розділ узагальненням факторів, які, на погляд оцінювача, впливають в ту чи іншу сторону на вартість підприємства.

У розділі, присвяченому аналізу фінансового стану підприємства повинна міститися вся необхідна інформація для розрахунку його вартості з урахуванням використання всіх трьох підходів - дохідного, порівняльного і витратного, і відповідних методів. У цьому розділі також аналізуються бухгалтерські баланси і звіти про фінансові результати діяльності підприємства за ряд попередніх років, розраховуються найважливіші фінансові показники. Якщо в бухгалтерську звітність також вносяться певні поправки, то це відбивається в звіті.

При аналізі фінансового стану підприємства і прогнозуванні його зміни розраховуються кілька груп фінансових показників, а саме ліквідності, структури капіталу, оборотності і рентабельності. Для виявлення тенденцій в розвитку підприємства можуть проводитися порівняння змінюються в часі показників оцінюваного підприємства з аналогічними показниками підприємств-аналогів або з середньогалузевими показниками.

У звіті наводиться аналіз цих показників, сам же розрахунок може дається в додатку до нього. Дуже важливо прокоментувати в звіті, як впливає рівень тих чи інших фінансових показників оцінюваного підприємства на величину його ринкової вартості. Ці висновки можна помістити в висновок щодо даного розділу.

Розділ, присвячений безпосередньо розрахунку вартості об'єкта оцінки, починається з аналізу та обґрунтування вибору тих чи інших методів всіх трьох застосовуваних в оцінці підходів - дохідного, порівняльного і витратного. При цьому, по можливості, даються джерела інформації, що використовується. Це відноситься, перш за все, до інформації, за допомогою якої розраховується ставка дисконтування або ставка капіталізації. Обгрунтовуються вибір тієї чи іншої величини мультиплікатора, внесення поправок на контрольний або неконтрольний характер пакетів акцій, поправок на ліквідність та інші показники.

Закінчується цей розділ висновком про величину вартості оцінюваного підприємства. Зазвичай з показників вартості, розрахованих різними методами в рамках одного підходу, якщо застосовувалися кілька методів, розраховується середнє значення із застосуванням середньої арифметичної зваженої. А потім величини вартості, отримані в рамках дохідного, порівняльного і витратного підходів, зводяться в єдину таблицю. Оцінювачем їм надаються певні ваги і розраховується остаточна величина вартості оцінюваного підприємства.

Звіт, крім основної частини, завжди містить додатки. У них зазвичай наводяться заяву про відсутність особистої зацікавленості оцінювача, різні припущення та застереження. У додатках містяться також копії документів відображають освіту і професійну підготовку оцінювачів, які виконували написання звіту. Також в додатку у вигляді таблиць виноситься інформація, що обгрунтовує використання в звіті тих чи інших величин.

На закінчення хотілося б зупинитися на найбільш поширені помилки і недоліки, властивих звітів про оцінку вартості підприємства. Часом в звіті не вказується, який саме вид вартості оцінювач розраховував при оцінці даного підприємства. Іншим важливим недоліком є ​​використання професійних оціночних термінів без їх роз'яснення або використання термінів мають різне тлумачення. Необхідно визначитися з адекватною для споживача ступенем деталізації інформації. Однаково погано як вдаватися в несуттєві подробиці, так і не дати необхідної інформації. Неприпустимо, якщо зміст різних розділів звіту містить суперечливу інформацію

Збір та обробка недостовірної інформації в зв'язку зі звичайною для Росії проблемою отримання відомостей про підприємства-аналогах і про ринкові угодах купівлі-продажу також часто є серйозним недоліком звіту.

Федеральним агентством з управління державним майном при проведенні перевірок звітів про оцінку підприємств були виявлені наступні найбільш часто зустрічаються основні помилки:

1. Відсутність аргументованого обгрунтування відмови від застосування невикористаних підходів до оцінки.

2. Невідповідність складу оціненого об'єкта та / або оцінених прав на нього змістом договору на оцінку.

3. Невідповідність виду визначається в звіті вартості цілі оцінки та / або виду вартості, передбаченому чинним законодавством.

4. Опис об'єкта оцінки не дозволяє користувачеві звіту скласти уявлення про кількісні та якісні характеристики об'єкта.

5. Зустрічаються арифметичні помилки і / або описки.

6. Відсутній взаємозв'язок між окремими розділами звіту.

7. Вартість об'єкта, отримана при використанні одного з підходів, не відповідає значенню вартості, занесеному в таблицю узгодження результатів.

8. У розрахунках використовуються інші значення показників, а не ті які раніше обгрунтовувалися в тексті звіту.

9. Відсутність обґрунтування використовуваних ставок дисконтування та капіталізації.

10. Відсутність опису і характеристик об'єктів-аналогів, що використовуються в порівняльному підході.

11. Відсутність обґрунтування застосовуваних коректувань при використанні порівняльного підходу.

12. Відсутність обґрунтування при виборі вагових коефіцієнтів в процесі узгодження результатів.

13. Прогнозований період отримання доходів при використанні прибуткового підходу перевищує строк, що залишився економічного життя об'єкта.

Підготовка звіту про оцінку того чи іншого підприємства є завершальним етапом складною і часом тривалої роботи групи оцінювачів. За якістю його виконання визначають не тільки справжнє стану оцінюваного об'єкта, але і рівень професіоналізму створили його оцінювачів.

Бібліографія